饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎ区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来ng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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