近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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