近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒ排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗u)机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(x排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗uǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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