万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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