文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗>

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dà青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗i)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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