万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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