5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎ特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(y特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗íng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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