导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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