5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所(左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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