导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(d2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗e)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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