5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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