5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段(d世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多uàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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