文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān嘴巴含胸的感觉知乎)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì嘴巴含胸的感觉知乎)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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