导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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