万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思strong>

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zh女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思ōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？