饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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