OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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