导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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