万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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