OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(ku赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(j赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么ǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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