文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(d没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间e)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相对没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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