导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友="中国(guó)户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友