万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。无锡市是几线城市这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1无锡市是几线城市.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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