万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”表示第一的词语四字，古代表示第一的词语，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？表示第一的词语四字，古代表示第一的词语trong>只能说(shuō)明这些房(fáng)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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