万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(g山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思uài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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