饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗手房占市场成交比(bǐ)bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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