饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额(é)许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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