导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句g>

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。