OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应<反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系/p>

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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