OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和(hé)预公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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