万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(b鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救āo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救>今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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