导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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