文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒn路由器有使用年限吗g)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài路由器有使用年限吗)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiān路由器有使用年限吗g)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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