文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行O香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年TP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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