“现在的房地(dì)产很难再出现像过(guò)去(qù)十(shí)年的(de)系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度(dù)从(cóng)板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分(fēn)化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各(gè)个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成本是(shì)否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的(de)；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即(jí)便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的扩戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(kuò)张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(nián)、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时(shí)要出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提(tí)高到一(yī)个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华(huá)发股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在(zài)践行较积(jī)极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是(shì)以同一(yī)筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融(róng)资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到(dào)机(jī)构的(de)青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季(jì)报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来(lái)自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集(jí)团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机(jī)构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具(jù)消费的(de)增长却一直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是(shì)前者在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价(jià)值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)，其也(yě)成为(wèi)他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高(gāo)的(de)，每年到期的(de)合(hé)同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的(de)定位和比较好的服(fú)务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班