导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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