文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yò彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方ng)于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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