导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　亲爱的让你㖭我下黑　（二）城镇亲爱的让你㖭我下黑家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买亲爱的让你㖭我下黑了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亲爱的让你㖭我下黑