文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(z2023年石油会暴涨吗，今日油价格表hòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修2023年石油会暴涨吗，今日油价格表，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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