5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚