近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供(gō孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好ng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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