饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xí花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗ng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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