导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)农村信用社几点上班下班时间关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(农村信用社几点上班下班时间zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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