导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.91兆等于多少mb流量，1G等于多少MB％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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