近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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