万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的>

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将(j逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的iāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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