近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.8张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛9％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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