饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(f夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物áng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xi夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物ǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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