近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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