一(yī)线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎(hū)是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的(de)核心城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一举一动(dòng)都具有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消(xiāo)，首先有利(lì)于(yú)深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有(yǒu)利于深(shēn)圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手(shǒu)房指导价”正式(shì)结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核(hé)定房价以(yǐ)网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认(rèn)为，本(běn)次政策大(dà)概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷(dài)款等领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳一(yī)口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安(ān)中(zhōng)心区的高(gāo)价盘，直接按照(zhào)当(dāng)时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房(fáng)子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么(me)首付3成210万(wàn)，加上需(xū)要全款支付(fù)的部分，实(shí)际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了(le)购房能(néng)力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确(què)实证明了，这条(tiáo)政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施(shī)二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个大中(zhōng)城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下(xià)滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布当月相比，如今二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近(jìn)参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半(bàn)成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三(sān)年前(qián)高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属实，买家的实(shí)际购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和(hé)持有(yǒu)成本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大批人这(zhè)两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产中(zhōng)介的(de)日(rì)子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了(le)二手房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义(yì)明显

　　最近(jìn)一(yī)线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区(qū)试点(diǎn)多(duō)子(zi)女家庭和职住平(píng)衡(héng)家(jiā)庭购(gòu)房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度(dù)政策(cè)上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份(fèn)70个大(dà)中城(chéng)市(shì)商品住(zhù)宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价格(gé)仍然是(shì)同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市(shì)如(rú)杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥(féi)等城(chéng)市价格都是同1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二(èr)手(shǒu)房“带押过(guò)户”全国(guó)实施，这是(shì)一条被广(guǎng)泛好评的新(xīn)政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹(hóng)近日更是(shì)指出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压(yā)舱石如(rú)果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼(lóu)市(shì)的政(zhèng)策，还有一大(dà)波(bō)正在(zài)路上(shàng)...

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